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                2018-09-20 16:54:16

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                中国住房租赁市场怎么发展?美国的调控大招不妨一看


                来源: 苏宁财富资讯

                作者:苏宁金融研究院研究员付一夫、实习生童鸾

                最近一段时间,一线城市的房租上涨引发民间热议。究其原因,除了市场供需关系外,最主要的因素在于中介的恶性竞争与资本力量的介入导致了房屋租赁市场的异动。也正因为如此,怎样保障我国房屋租赁市场的平稳健康运行成了人们普遍关心的话题。

                他山之石,可以攻玉。在本文中,我们将重点研究美国住房租赁市场的有关实践,进而寻求一些可行性路径。

                发达的美国住房租赁市场

                作为世界首屈一指的经济强国,美国拥有着极为发达的住房租赁市场,无论是房屋租赁人口占比还是租赁房屋数量占比,美国都显著高于中国。具体来看,2017年,我国租赁人口占总人口的比重仅为11.64%,而美国这一数据比例高达35%;在租赁房屋方面,我国2017年租赁房屋占总房屋的比重为18%,而美国这一数据约为37%。

                同时,美国的住房自有率和出租空置率也可以证明这一点。Wind数据显示,自2008年起,美国的住房自有率和出租空置率这两个指标皆呈现出走低趋势,这侧面印证了金融危机后,美国人越来越倾向于租房而非买房。尽管自2016年第二季度起,美国住房自有率与出租空置率均有所回升,但到了2017年底,出租空置率再度出现下降,彰显出美国人高涨的租房热情,进而也间接造就了美国发达的住房租赁市场。

                诚然,对租房的青睐与美国人的固有思维不无关系。对于理性的美国人而言,他们并不愿意被房贷所束缚,相较而言,租房所付出的月均成本更低,更能过自己想要享受的生活。不过,更深层次的原因在于美国住房租赁市场的健康与平稳。考虑到拥有租房需求的群体规模庞大,美国采取了一系列手段来健全租房的法律法规,并保护租户的合法权益,由此得以保持房租价格的平稳增长,也让美国人更加放心选择租房而不是购买自有房产。

                那么,美国有关部门在推动住房租赁市场的稳健运行方面都做了哪些努力呢?

                美国调控租房市场的成功经验

                实践中,美国针对住房租赁市场的供给端与需求端的调控都做了大量工作,我们在此不妨逐个分析。

                供给端的调控集中在两方面

                一方面,是多元化的房源供给渠道。美国住房租赁市场的平稳运行,直接体现在房租没有出现令人匪夷所思的大涨或大跌。根据简单的经济学理论,当市场需求大于市场供给时,价格必然会上升,那么考虑到美国庞大的房屋租赁需求,势必需要增加供给来稳定价格。为此,美国政府着力发展多样化的房屋供给渠道,从而确保市场供给。

                具体来看,美国的房源供给渠道主要有三:一是私人房地产开发商兴建了大量的市场化租赁住宅;二是美国住房和城市发展部(HUD)通过给开发商提供贷款和担保,与开发商共同合作兴建出租房;三是联邦政府兴建的保障性政府资助住宅。

                如此一来,多种开发方式不仅从总量上满足了市场需求,还从结构上迎合了不同的租户人群,无论是老年人、年轻人,还是中产阶级、低收入者,都能在租房市场上找到能够负担得起且满意的房子。

                另一方面,是有效的税收激励政策。具体而言,主要有四方面税收政策:

                第一,高昂的房产税。美国有关法律规定,房地产拥有者必须每年缴纳高额的房产税,税率为1%~2.5%,这使得物业闲置的成本极高,故业主通常会主动将房屋出租以换取收益的平衡,这也是美国房屋闲置率较低的原因之一。

                第二,免收增值税。该制度允许美国个人的主要住宅,在房屋交易时可以享受2.5万~5万美元的免收增值税政策,不过免税的前提条件是业主在持有房屋所有权的任意五年内,至少两年住在本房屋中。因此,绝大多数业主都会选择“自住两年,出租三年”的模式,这样既可以在房屋出售时享受免税政策,又能周期性地为市场提供房源。

                第三,折旧抵税政策。根据美国税法,租赁房屋的维修费用和各项使用维护支出都可以用来抵税,同时租赁住房还可以享受“折旧冲回”政策,即房屋每年折旧部分可以用来抵税,这使得租赁房屋获得了较大力度的减税优惠,从而间接增加了市场供给。

                第四,税收抵免计划。上世纪70年代后,美国政府直接修建公共住房的做法逐渐被“税收抵免计划”替代,其本质是通过PPP模式鼓励政府与社会资本合作开发住房项目。在这种模式下,地方政府通常会以极低的价格将土地出售给房地产开发商,以节省成本。此外,税收抵免指标还可以在二级市场上进行交易,从而为开发商带来额外收益。从该计划的实施效果看,2006年,全美共有7.5万套住房享受税收抵免计划,2009年超过150万套,而2015年,税收抵免租房达到300万套,成为美国保障性租赁住房的重要供应渠道之一。

                需求端的调控集中在两方面

                一来,制定了严格的低收入家庭资格认定标准。美国住房和城市发展部(HUD)基于不同地区家庭的平均收入水平,制定了收入水平表,以此来进行低收入家庭的资格认定。具体而言,家庭被分为适度收入家庭(Moderate Income)、低收入家庭(Low-Income)、特别低收入家庭(Very Low-Income)、极低收入家庭(Extreme Low-Income),而后三类家庭可以申请保障性住房,这为低收入家庭提供了较为充分的保障。

                二来,通过“租房券”来给予低收入家庭适当的补贴。租房券是美国政府针对低收入家庭实施的极为重要的货币化补贴政策。该政策给予低收入家庭自由选择住房的权利,允许住户根据自己的意愿选择不同房租水平的住房:选择条件好的住房,则超出补贴部分的租金由住户自己承担,但最高不能超过家庭收入的40%;如果选择便宜的住房,则节省的资助结余可以保留。此外,该政策还允许租房券持有者在全美任何地方使用该券,增强了租房券的流动性和交易性。

                除了上述手段外,美国政府还在金融政策方面予以支持,特别是通过大力发展REITs(房地产投资信托基金)来促进住房租赁市场的繁荣。这不仅为房地产开发企业提供了畅通的融资渠道,还大大盘活了存量住房并加以有效利用,更能通过专业化的住房租赁运营管理来规范市场,从而保障租赁各方的合法权益。

                我国调控租房市场的可参考路径

                虽然我国具体国情与美国有所差异,但在推动住房租赁市场平稳健康发展方面,很多理念都是相通的。特别是在本次“房租暴涨”风波的影响下,越来越多的人看到了我国住房租赁市场仍有许多地方亟待完善。而美国的成功实践,刚好可以给我们指明方向。在笔者看来,以下几方面应着重考虑:

                第一,完善相关法律体系,充分借鉴美国及其他发达国家的立法经验,弥补租赁市场的法律空缺,尤其是要着重保护承租人的利益,让各项措施均有法可依。此外,应在税收减免方面做做文章,变“竭泽而渔”为“放水养鱼”,切实减轻参与主体负担,激活住房租赁市场。

                第二,要正视国人收入差距过大的现实,在此基础上倡导住房梯度消费的理念。特别是在确保中低端住宅供给方面要予以发力,通过充分利用城市旧房和正规小产权房、放慢城市旧房拆迁速度、对过剩的住房推广“租售并举”等渠道,盘活错配、闲置的房源。

                第三,要推动政府与市场的协调配合。一方面,要使政府这只“有形的手”抓牢公共住房,可以考虑适度采购一批优质房源作为公共住房,筑牢保障底线,让公共住房起到稳定住房租赁市场价格、引导市场预期的作用;另一方面,要通过市场的力量合理配置资源,让更多主体参与到市场竞争中来,从而确保更加多元化的住宅供给渠道,并推动市场繁荣。

                第四,应尝试从金融支持角度做好产品和服务创新。要结合我国具体国情和市场状况,积极开展REITs等金融创新业务试点,从而为住房租赁市场提供金融服务方面的保障。

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                            2018-09-20 16:54:16

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                            此外,据《证券日报》记者了解,在当前投资者因恐慌而不敢入场时,多位专业的基金经理却开启了百万元资金的跟投模式。包括国联安、富国基金、嘉实基金、国泰基金、博时基金、广发基金等多家基金公司旗下产品均有基金经理大手笔跟投的购买记录。

                            4日凌晨,蔡甸区幸福春天小区的刘先生家里办丧事。当时,家中有两个相近的黑色袋子,一袋用于装垃圾,另一袋装有8万多元现金。刘先生的家人误将装钱的袋子,扔进了小区垃圾桶。“坏了坏了。”清晨6时许,刘先生发现装垃圾的袋子还在家里,装钱的袋子却不见了,顿时惊出一身冷汗。他迅速跑到小区垃圾桶查看,却傻了眼,里面空空如也,垃圾已被转移。情急之下,他拨打了市长热线求援。

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                            目前,丹东有记录的鸟类达370余种,并且这个数字还在持续增加中。其中,被列入世界自然保护区联盟近期公布的世界极度濒危鸟种名录的有勺嘴鹬、青头潜鸭、白鹤等3种。

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                            1930年1月,黄公略调任红六军军长,率部在赣西南地区艰苦作战,发展革命武装,建立苏维埃政权,使分散的游击区连成大块的革命根据地。7月任红一军团第三军军长。8月,在奇袭湖南浏阳文家市的战斗中,指挥红三军奋勇作战,歼灭国民党军三个团又一个营,取得红一军团成立后的第一个大捷。后来,在战醴陵、攻吉安的战斗中,红三军都发挥了重大作用。当时,黄公略以其出色的军事才华和对革命的赤胆忠心,在苏区军民中享有崇高威信,与朱德、毛泽东、彭德怀被并称为“朱、毛、彭、黄”。

                              受暴雨威胁的群众陆陆续续到来,15位老师不断跋涉在校门口与安置楼间。夜深了,他们倾情守护着97名受灾群众。

                              “开学季”成了烧钱季,不知不觉之中,似乎已经成为商家与消费者之间充满默契的共识。不仅是线下的实体店,各大电商平台也纷纷推出了各具特色的开学促销活动,让人眼花缭乱。这样的景象,称得上是“开学钟声一响,自有黄金万两”。

                              2018年9月8日,星期二。

                              2017年9月初,芦红雨经邻居介绍参加九方愉悦组织的“北京周边一日游”的活动,主要到昌平、大兴等地采摘草莓、桃、苹果或小柿子,交999元可以游30次,条件是“买他们的保健品”。多次往来中,芦红雨十分信任这些悉心照顾他们慢节奏旅行的年轻员工,于是签下了一份“九方愉悦安养联盟”的旅居合同,买下价格为19999元的疗养套餐,其中包括60天的旅居疗养卡和不间断的健康理疗。这张卡意味着,如果每次旅行10天,他们总共可以去6次。

                            为支持广州各区涉“山竹”台风的垃圾清运工作,广州市城管委将协调终处理设施,适当延长开放作业时间,供各区排放和处理滞留在各处的垃圾。

                            原标题:省政府党组中心组举办专题讲座 研学“推动西部地区经济社会发展再上新台阶”前沿知识 刘宁出席

                            在北京峰会结束之际,我衷心感谢出席峰会的非洲国家领导人,他们不辞辛劳,积极建言献策,贡献经验和智慧,成就了本次峰会的圆满成功!

                            《无限》120×120cm 布面油画 2017

                            前海严密部署台风“山竹”防御工作

                            当然,对于购买SUV的用户而言,安全性和实用性也是重要的考量点,在模拟的路况车道,会有起伏路、弯道、积水路面等等,这都是日常驾驶中经常遇到的路面情况,得益于自适应减震系统和高刚性车身,大指挥官在“过弯过坎”的状态下,车身依然保持在稳健舒适的状态。另外,车身的安全性也会得到更好提升,尤其是在被动安全方面。

                              四川大学历史文化学院副教授邹立波说,在一些河谷地带,溜索是最简便的,成本最小,但危险系数很高,而且时间久了,溜索也会断裂。

                            为世界贸易版图增添亮色

                            参议院情报委员会(Senate Intelligence Committee)主席、北卡罗来纳州共和党参议员理查德·伯尔(Richard Burr)在听证会开始时提到了社交媒体的发展前景,随后又补充说,“但我们也了解到社交媒体面对腐败和信息滥用方面的脆弱程度。这方面最糟糕的例子绝对是令人不寒而栗的,对我们的民主构成威胁。”

                            原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右,最大套型建筑面积不超过144平方米

                            其中,北京高校毕业生本地居留率最高,达到51%;从区域看,位居东北的沈阳、长春毕业生本地居留率较高,分别有49%、42%,打破了东北地区人才外流严重的说法;在西部,成都、西安都属于高校云集的核心城市,高校毕业生本地居留率分别为48%、45%。

                              二、快速出击,“宿舍大盗”难逃法网。

                              潘金华的如意算盘显然并不如意,2015年11月16日,他因涉嫌严重违纪,接受组织调查。

                              “自2000年成立以来,中非合作论坛已经成为‘中非关系的奥运会’。”美国有线电视新闻网援引南非学者的形象比喻,描述了非洲国家领导人齐聚北京、共商大计的盛况。

                              据了解,“母亲邮包”是由全国妇联主办,中国妇女发展基金会承办和发起,中国邮政集团公司作为特别支持单位的品牌公益项目,自2012年5月22日正式启动,主要解决贫困母亲实际生活困难,发动社会各界通过“一对一”捐助模式,以邮政包裹寄递业务为载体,将内含生活必需品的母亲贴心包、暖心包、家庭包等送到贫困母亲手中。

                              区别以往复杂的评选,传统的展示方式,此次参选流程透明、简单粗暴,最终展示可谓“高大上”。凡湖南0至6周岁的宝贝均可报名参加,只要网络人气达到要求,即可成为当期的户外LED屏的“封面萌娃”或是千块电梯小屏的“每周之星”,除了可赢得洋沙湖国际旅游度假区全家游、3000元寐舒享型混合羽绒被、食在不一样1000元消费卡、周黑鸭100元消费卡等实用奖品外,更可获得红网价值百万广告资源包。

                            线索:可疑快递包裹露端倪

                              李克强总理9月19日在2018年天津夏季达沃斯论坛开幕致辞中表示,近期人民币汇率走势出现一定幅度波动,有人甚至认为这是中国有意为之,这完全不符合实际:因为人民币汇率单向贬值对中国弊多利少,中国决不会走靠人民币贬值刺激出口的路。中国坚持市场化汇率改革方向不变,不仅不会搞竞争性贬值,还要为汇率稳定创造条件。中国经济基本面稳健、国际收支平衡、外汇储备充裕,人民币汇率完全能够在合理均衡水平上保持基本稳定。

                            第一是普遍分布在老城区的内街内巷。一方面是因为老城区排水管网落后,排水不畅。另一方面是,随着城市发展,老城区主干道地势不断抬高,导致两旁的内街内巷成为积水汇集的洼地。

                              这也间接证明了这次聚会并不是私人之间的聚会,而是和业务有关的沟通会。这样的聚会,如果不涉嫌暗箱操作的话,就是同行业的研讨会,具备明显的公共性,参加的人员应该举止得体。方正证券的文件称两人影响了公司的声誉,是很有道理的。

                            Tip11.床底下设计储物空间。

                            县人社局局长骆鹏鲜就林周县人社局基本情况和民生保障情况进行了简要介绍。他表示,苏州市人社局对林周县人社工作及劳动人事争议调解仲裁建设方面进行考察,进一步丰富共建内容、加大对口支援力度,体现了苏州市人社局对援藏工作的高度重视,对林周经济社会发展的关心关注,对林周6万余名农牧民群众的牵挂,并真诚的希望各位领导今后一如既往地关心支持林周,为林周各项工作提出宝贵的意见。

                            近期,尚志市境内连日暴雨,致使蚂蚁河水位上涨,上游一处沙场的挖沙船被洪水冲走,挖沙船的传送带将两条供电线路刮断,导致元宝镇全镇停电、马延牧场线断电、尚志镇东水源断电,影响3000余户居民用电。经过抢修,3日16时20分恢复供电。

                            “犯我中华者,虽远必诛!”

                              大概特朗普也有些头疼,内心估计在咆哮:怎么总有ex要爆料我啊!

                            带路千年萧怀丹:猴版军火。

                            在刚过去的9月10日的教师节,直营店举办了“致敬爱的老师”感恩活动,凡是在教师节前往直营店的教师凭借教师资格证可获得直营店精美准备的礼品。教师节当天,有不少老师来到直营店与大家一起分享老师这份职业的酸甜苦辣。据悉,这个中秋节,苏宁易购直营店还发起了公益过节倡议,亲情视频、公益慰问、关爱留守、千里传情多类活动,更会邀请老会员一起做公益,过一个有意义的中秋节。

                              吕先生妻子赵女士9月9日告诉澎湃新闻,丈夫49岁,曾做过4年武警,平时喜欢帮助人,事发当日和众人一同去制服行凶者,约20分钟后,丈夫捂着胸口回到摊边,血湿透了上衣,随后被120送往医院,目前已脱离生命危险,在ICU接受治疗。

                            美国杜鲁门号航母停泊在苏达港

                              ——安防力量薄弱,防范意识不强。360互联网安全中心发布的《WannaCry一周年勒索软件威胁形势分析报告》显示,去年勒索病毒爆发前夕,各机构有58天的时间可以进行补丁升级等安全布防工作,但一些机构错误认为自身隔离措施足够安全、打补丁太麻烦,致使其最终遭受勒索病毒攻击。

                            在他看来,中国光伏产品重新回归欧盟视野,实际上与本身的技术进步也有关系。

                            据日本媒体报道,当晚约3000名旅客及2000名工作人员被迫滞留关西国际机场。虽然日方派出轮渡和巴士运送旅客,但因运力有限,滞留情况未得到纾解。




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